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万科集团房地产开发成本核算及科目设置

时间:2017-09-22 09:37:12  来源:  作者:

万科集团房地产开发成本核算及科目设置

1.目的加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析。

2.范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;

集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4.  方法和过程控制

4.1  成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下:

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2  成本核算对象的确定

4.2.1  成本核算对象的确定原则

4.2.1.1 满足成本计算的需要;

4.2.1.2 便于成本费用的归集;

4.2.1.3 利于成本的及时结算;

4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2  成本核算对象的确定方法

各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。

4.2.2.1 成片分期(区)开发的项目,可以以各期()为成本核算对象。

4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期()划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。

4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。

4.2.2.4 根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

4.3  成本费用项目及核算内容

4.3.1  成本费用项目

开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项:

4.3.1.1 土地获得价款

4.3.1.2 开发前期准备费

4.3.1.3 主体建筑工程费

4.3.1.4 主体安装工程费

4.3.1.5 社区管网工程费

4.3.1.6 园林环境工程费

4.3.1.7 配套设施费

4.3.1.8 开发间接费

 

4.4  会计科目与帐簿设置

 

4.4.1 开发成本”科目

该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

成本管理软件运用成熟的单位,可以将明细科目仅设置到二级,即八项成本项目,三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期(月、季度)与成本管理软件中的相应数据进行核对,并保持一致。

在各级明细科目下,应按各成本核算对象设立核算项目,成本核算对象可分层次设立。

为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本,以及需要先归集后分配的成本,在每个项目的成本核算对象中,加设一条“待分摊成本”进行归集。

成本核算对象的具体设置参见下图:


 

 

××项目      在建一期          住宅

                                    商铺

                  在建二期          写字楼

                  ·······          ·······

                      拟开发土地

                      待分摊成本

项目开工前,所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算;项目开工后,将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”。具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。

4.4.2 “开发间接费”科目

该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;以及项目营销设施建造费

这类费用先归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

4.4.3 “预提费用”科目

核算按权责发生制原则计提的,应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。

4.4.3.1 费用预提的时间:至少每季度末预提一次;

4.4.3.2 费用预提的范围:对完工开发产品应进行成本预提,未完工产品按实际支付金额核算成本;

4.4.3.2 费用预提的金额:以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。

4.4.3.3 核算方法:预提时,借记“开发成本—成本预提及结转”,贷记本科目;次月月初,再将上述分录用红字冲回。

4.4.4 “待摊费用”科目

按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。

4.4.5 “完工开发产品”科目

核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。

具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。

 

房地产成本核算科目明细表

一级科目

二级科目

三级科目

四级科目

核算项目

备注

开发成本

土地获得价款

按前述明细

 

各成本核算对象

 成本核算对象

 可分层次设立。

开发前期准备费

按前述明细

按前述明细

各成本核算对象

主体建筑工程费

按前述明细

按前述明细

各成本核算对象

主体安装工程费

按前述明细

按前述明细

各成本核算对象

社区管网工程费

按前述明细

按前述明细

各成本核算对象

园林环境工程费

按前述明细

 

各成本核算对象

配套设施费

按前述明细

 

各成本核算对象

开发间接费

按前述明细

按前述明细

各成本核算对象

自一级科目

开发间接费转入

成本预提及结转

 

 

各成本核算对象

 

 

 

 

 

 

 

开发间接费

项目名称

工程管理费

按前述明细

 

定期转入

开发成本

营销费用

按前述明细

 

资本化利息

 

 

物业管理完善费

 

 

其他

 

 

完工开发产品

项目名称

具体苑或栋或期以及配套资产名称

 

住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他

 

4.5  成本费用的归集与分配

4.5.1 土地获得价款

一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;如果分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配;也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下:

4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法

方法一:先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区;再将分配到各小区内的土地成本,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。

方法二:也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配。

4.5.1.2 按建筑面积计征(或补偿)时的分配方法:按成本核算对象的建筑面积来分摊。

4.5.2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费

能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象:

成本项目

分摊标准

开发前期准备费

按可售面积分摊

主体建筑工程费

1)        扣除直接费用后,按建筑面积分摊;

2)        根据经验系数和建筑面积,确定标准分摊;

主体安装工程费

1)        扣除直接费用后,按建筑面积分摊;

2)        根据造价经验系数和建筑面积相乘,确定标准分摊;

社区管网工程费

按可售面积分摊;若能区分可按占地面积分摊

园林环境工程费

公享性强,按可售面积分摊;公享性不强并可区分,按占地面积分摊

配套设施费

按可售面积分摊

4.5.3 开发间接费

4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数,在每月(季)末,根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。具体分配及核算方法参见《万科集团费用核算规范》

4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产,均不分配开发间接费。

4.6  成本核算工具

成本管理软件是成本核算的主要工具,金蝶财务软件是成本核算的辅助工具,其数据可由成本管理软件引入。

4.6  成本报表

成本报表是成本信息管理的中心,通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表。

成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心的有关规定。

4.7 

本规范未涉及或未尽的成本核算事项,按国家或集团有关成本管理的规定执行。

 

关联文件:

   财务管理部:万科集团会计管理及核算规范(VKCW03-03

              万科集团费用核算规范(VKCW03-04

万科集团存货核算规范(VKCW03-06

 

 

附:“开发成本”科目编号一览表

 

科 目 名 称

  号

开发成本

4301

土地获得价款

4301.401

 

政府地价及市政配套费

4301.401.01

 

合作款项

4301.401.02

 

红线外市政配套费

4301.401.03

 

拆迁补偿费

4301.401.04

开发前期准备费

4301.402

 

勘察设计费

4301.402.01

 

  勘察丈量费

4301.402.01.01

 

  规划设计费

4301.402.01.02

 

  建筑研究用房

4301.402.01.03

 

报批报建费

4301.402.02

 

  政府报批报建费

4301.402.02.01

 

  增容费

4301.402.02.02

 

三通一平费

4301.402.03

 

  临时道路

4301.402.03.01

 

  临时用电

4301.402.03.02

 

  临时用水

4301.402.03.03

 

  场地平整费

4301.402.03.04

 

临时设施费

4301.402.04

 

  临时围墙

4301.402.04.01

 

  临时办公室

4301.402.04.02

 

  临时场地占用费

4301.402.04.03

 

  临时围板

4301.402.04.04

主体建筑工程费

4301.403

 

基础工程

4301.403.01

 

    土方

4301.403.01.01

 

    护壁(坡)

4301.403.01.02

 

    桩基

4301.403.01.03

 

    桩基检测

4301.403.01.04

 

    降水

4301.403.01.05

 

结构及粗装修工程

4301.403.02

 

混凝土框架

4301.403.02.01

 

砌体

4301.403.02.02

 

找平及抹灰

4301.403.02.03

 

防水

4301.403.02.04

 

门窗工程

4301.403.03

 

    单元门

4301.403.03.01

 

    入户门

4301.403.03.02

 

    防火门

4301.403.03.03

 

    户内门

4301.403.03.04

 

    窗、阳台门

4301.403.03.05

 

公共部位精装修 

4301.403.04

 

    大堂精装修

4301.403.04.01

 

    楼梯间精装修

4301.403.04.02

 

    屋面精装修

4301.403.04.03

 

    外立面精装修

4301.403.04.04

 

    电梯厅精装修

4301.403.04.05

 

    单元入口精装修

4301.403.04.06

 

    外墙外保温

4301.403.04.07

 

    栏杆

4301.403.04.08

 

室内装修

4301.403.05

 

    厨房精装修

4301.403.05.01

 

    卫生间精装修

4301.403.05.02

 

    厅房精装修

4301.403.05.03

 

    阳台、露台、地面精装修

4301.403.05.04

主体安装工程费

4301.404

 

室内水暖气电管线设备费

4301.404.01

 

    室内供排水系统费

4301.404.01.01

 

    室内采暖系统费

4301.404.01.02

 

    室内燃气系统费

4301.404.01.03

 

    室内电气系统费

4301.404.01.04

 

室内设备及其安装费

4301.404.02

 

    通风空调系统及安装费

4301.404.02.01

 

    电梯及其安装费

4301.404.02.02

 

    发电机及其安装费

4301.404.02.03

 

    人防设备及其安装费

4301.404.02.04

 

    消防系统及其安装费

4301.404.02.05

 

弱电系统费

4301.404.03

 

    居家防盗系统费用

4301.404.03.01

 

    宽带网络费用

4301.404.03.02

 

    有线电视费用

4301.404.03.03

 

    三表远传费用

4301.404.03.04

 

    对讲系统费用

4301.404.03.05

 

    电话系统费用

4301.404.03.06

社区管网工程费

4301.405

 

室外给排水系统费

4301.405.01

 

  室外给水系统

4301.405.01.01

 

  雨污水系统

4301.405.01.02

 

室外采暖系统费

4301.405.02

 

  管道系统

4301.405.02.01

 

  热交换站

4301.405.02.02

 

  锅炉房

4301.405.02.03

 

室外燃气系统

4301.405.03

 

  管道系统

4301.405.03.01

 

  调压站

4301.405.03.02

 

室外电气及高低压设备费

4301.405.04

 

高低压配电设备及安装

4301.405.04.01

 

室外强电管道及电缆敷设

4301.405.04.02

 

室外弱电管道埋设

4301.405.04.03

 

室外智能化系统费

4301.405.05

 

停车管理系统

4301.405.05.01

 

小区闭路监控系统

4301.405.05.02

 

周界红外防越

4301.405.05.03

 

小区门禁系统

4301.405.05.04

 

电子巡更系统

4301.405.05.05

 

电子公告屏

4301.405.05.06

园林环境工程费

4301.406

 

绿化建设费

4301.406.01

 

建筑小品

4301.406.02

 

道路及广场建设费

4301.406.03

 

围墙建造费

4301.406.04

 

室外照明

4301.406.05

 

室外背景音乐

4301.406.06

 

室外零星设施

4301.406.07

配套设施费

4301.407

 

游泳池

4301.407.01

 

会所

4301.407.02

 

幼儿园

4301.407.03

 

学校

4301.407.04

 

球场

4301.407.05

 

设备用房

4301.407.06

 

   --------

   --------

开发间接费

4301.408

 

工程管理费

4301.408.01

 

      工程监理费

4301.408.01.01

 

       预结算编审费

4301.408.01.02

 

       行政管理费

4301.408.01.03

 

       施工合同外奖金

4301.408.01.04

 

       工程质量监督费

4301.408.01.05

 

安全监督费

4301.408.01.06

 

工程保险费

4301.408.01.07

 

   --------

   --------

 

资本化借款费用

4301.408.02

 

营销设施建造费

4301.408.03

 

   广告设施及发布费

4301.408.03.01

 

   销售环境改造费

4301.408.03.02

 

   售楼处装修装饰费

4301.408.03.03

 

   样板间费用

4301.408.03.04

 

   其他

4301.408.03.05

 

   --------

   --------

 

物业管理完善费

4301.408.04

成本预提及结转

4301.41

 

 

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