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销售“无证”房应按“购销合同”缴纳印花税

时间:2017-09-19 16:25:23  来源:  作者:

    房地产企业在乡镇区域开发房地产时,在居民小区里建造一些无产权的房屋,面积稍大一些的房屋可以做车库使用,面积较小的房屋可以存放物品。那么,房地产开发企业在销售这些无产权房屋时,按什么税目缴纳印花税呢?
    实务中,绝大多数房地产开发企业销售无产权房屋时,按“产权转移书据”税目缴纳印花税。也有的观点认为,应当按“财产租赁合同”税目缴纳印花税。理由是:无产权房屋不能办理房屋产权证,销售无产权房屋,实质是在“销售”房屋的使用权而不是所有权,这和租赁房屋业务相似。印花税暂行条例中附件:印花税税目税率表里面财产租赁合同,包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具和设备等合同。因此,房地产开发企业销售无产权房屋时,应当按“财产租赁合同”税目缴纳印花税。
    对房地产开发企业销售无产权房屋,笔者认为,按“产权转移书据”税目缴纳印花税和按“财产租赁合同”税目缴纳印花税,都不妥当。
    根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条规定,“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。因为无产权房屋不能在房产管理部门办理产权证书,因此,房地产开发企业销售无产权房屋,按“产权转移书据”税目缴纳印花税显然不妥当。
    《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定,租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
    从合同法中关于租赁合同的规定可知,形成租赁合同关系,重要的特征是租赁要有期限,租赁期间租赁物的所有权归出租人所有,出租人对租赁物有管理的权利和限制承租人不当的使用行为等的权利。但房地产开发企业销售无产权房屋后,房屋的所有权就已归购买方所有,购买方对房屋有永久的使用权,没有使用时间限制,并拥有随时进行处置等的一切权利,不受房地产开发企业的限制。这显然和形式租赁合同关系不相符,因此,房地产开发企业销售无产权房屋,按“财产租赁合同”税目缴纳印花税也不妥当。
    房地产开发企业销售无产权房屋,印花税按什么税目缴纳比较合理,笔者认为,无产权房屋也是房地产开发企业开发的一种商品,一旦销售后,就和销售其他商品一样,已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方,企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出房屋实施有效控制;而购买方享有占有、使用、收益或处分该房屋的权利,这实质上是形成了买卖合同关系。因此,笔者认为,房地产开发企业销售无产权房屋按“购销合同”税目缴纳印花税比较合理。

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