12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。自2021年1月1日起正式实施。
《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
通知明确提出，设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
央行和银保监会在答记者问时表示，建立房地产贷款集中度管理制度，是为了提高金融体系的韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。
四个月前，监管部门曾给房企设置了“三道红线”，以此约束房企的债务率。此次“两道红线”虽未直接针对房企，实际也是间接调控楼市之举。
至此，中国楼市“五道红线”压身。
01
房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
根据央行发布的公告，房地产贷款集中度管理要求如下：
02
为制度平稳有序推进，《通知》明确了过渡期，对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别进行了设置。
《通知》明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年。超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
也就是说，超过红线限定数值的，就要限期整改，降低到红线标准以内。
这也意味着，从今往后，银行再也无法毫无顾忌的发放涉房贷款以及个人贷款了。
这些银行有多少呢？
根据国信证券的数据显示：
中农工建交邮等6大银行，有建行和邮储两家碰到红线，占比30%；
11家主要中型银行，有4家银行碰到红线，占比36%；
15家主要小型银行，有4家银行碰到红线，占比26%；
3家代表性农合机构，无碰到红线。
按照目前各家银行的房贷规模增速，接下来至少有3成的银行，严格控制房贷规模，甚至是降低房产规模。
短时间内，房贷的增速将受到限制，银行向房地产领域灌水的情况也会受到严格把控。
03
其实，这种收缩房地产贷款规模的政策已经酝酿多时了。
2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通。
2019年8月以来银行已经按相关要求在调整应对，并非新发生的事，只是征求意见稿如今定稿出台制度而已。类似闪电早已发生，现在听到的是雷声。
而2020年，监管在房企端设置了融资的“三道红线”，降杠杆将成为所有房地产开发商面临最大的考题和任务。
“房地产市场走势看金融，管住了金融也就管住了房地产。”中原地产首席分析师张大伟指出，房地产贷款是房地产调控最重要的工具。
“两道红线”表面上针对银行，但部分银行调整的压力，会传导至房企。专家表示，按照规定，最近两年，部分银行会进行房贷规模的调整。“如果银行本身有意进行压缩，那么（房企）和银行的业务合作就需要谨慎，防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期。”
这些动作足以说明，在“房住不炒”的大背景下，房地产领域的“去杠杆”行动正在徐徐展开。而这样做的主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。
这个新规意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
北京房地产商会会长黎乃超表示：央行在这个时间出台规定，与许多房地产开发企业负债率过高有关。
据有关数据统计，截至2020年三季度末，A股上市的147家房企中，有67家房企资产负债率达到70%以上，占比达45.58%。其中，28家房企的资产负债率达到80%以上，3家房企超过90%。
此前的“三道红线”所针对的对象是房地产开发企业，从资金流入端控制了房地产的投入，后面的“两道红线”是从资金消费端进一步控制资金的使用，一头一尾卡死了资金对地产业的注入，去杠杆化效应将在未来一年中显现出来。
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