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房产税免租期筹划技巧

时间:2022-06-13 15:18:47  来源:  作者:

房产税分为从价计征和从租计征两种方法,对自用商业,一般以商业原值的70-80%,按1.2%税率计算房产税;出租商业按实际收取的租金按12%税率计算房产税。实务中大多数为按年计算,按季度分次缴纳。

商业租赁实际操作如何降低房产税及增值税,租赁合同的设计是关键。

为使商业及时产生租赁效益,一般商管公司在签订租赁合同中,会给予承租者一定期间的免租期优惠,并且绝大多数企业在合同中明确约定免租期。但免租期间是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税并未引起重视,导致税务稽查,产生滞纳金,甚至被处于0.5倍至1倍的罚款。

财税〔2010〕121号第二条明确规定:“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

因此,对于免租期,商管公司虽然没有取得租金收入,但依然应当按照房产原值缴纳房产税,并且通常情况下,按照从价计征比从租计征的税负还要高,因此从房产税的角度来讲,对于商管公司来说,免租期并不是一个好的事情。

 

举例说明:
一、假设某商业建筑面积200平米、建造成本为1000万元,出租的单位面积月租金标准为每平方米150元(月租金30000元),租期1年,给予承租方三个月的免租期(即整个租期租金共计为:30000元/月*9=270000元,按12个分摊计算,实际月租金为22500元),假定该地区地税务部门规定房产税从价计征扣减比例为30%。

筹划前,免租期(前3个月)出租方每月应承担的房产税(从价计征)为:1000*(1-30%)*1.2%/12=0.7万元;租赁期(后9个月)出租方每月应承担的房产税(从租计征)为:30000元/月 *12%=3600元。则整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计:7000*3+3600*9=53400元。

筹划方法:合同中不约定免租期,直接按免租期分摊后的实际月租金22500元/月确定整个租赁期限的租金标准。那么,对于整个租赁期,该商管公司均从租计征房产税。

筹划后,该商管公司需要缴纳的房产税共计:22500元/月*12%*12=32400元,可实现减税约合21000元。
二、

免租期(前3个月)出租方每月应承担的房产税(从价计征)为:500*(1-30%)*1.2%/12=0.35万元,租赁期(后9个月)出租方每月应承担的房产税(从租计征)为:18000元/月*12%=2160元。则整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计:3500*3+2160*9=29940元

该情形下可不约定免租期进行筹划,直接按13500元/月确定整个租赁期限的租金标准,均从租计征房产税,则筹划后整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计:13500元/月*12%*12=19440元,可实现减税约合10500元。

由于免租期的优惠对承租方来说也得到了实际体现,只是在合同协议中规避“免租期”敏感条款,实际执行结果并没有改变,出租和承租双方都能接受。



 1.问:无偿提供房产给他人使用,增值税按视同提供租赁服务计提销项税,房产税按从租计征还是按从价计征?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

  2.问:房产租赁中,给予客户3个月免租期,是按照总租金和总月份平均分摊计算月租金从租计征计算房产税吗?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

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