本文政策依据为房地产企业增值税相关政策及财会【2016】22号，为了便于说明核算和纳税申报的关系，假定所有项目从收款到结转，都是在营改增以后发生，且假定当期收款，当期结转
某房地产企业本月发生了一下事项：
1、本期新项目销售收款（不含税）10亿元，老项目（简易计税）收款（不含税）1亿元。
新项目销项税额=100000*11%=11000万
老项目（简易计税）应纳税额10000*5%=500万
填报增值税预缴申报表，前往大厅申报，应预缴（1110/1.11*3%+1050/1.05*3%=600万）。
会计核算：
收款时：借：银行存款 121500
贷：预收账款-预收购房款-新老项目合计110000
应交税费-待转销项税额 11500
预缴时：借：应交税费-预交增值税 600
贷：银行存款 600
评：在确认预收账款，核算规则并不要求按照新老项目进行价税分离，为了后期核算方便，建议该科目增加新老项目标记。
例如：应交税费-待转销项税额（一般计税） 11000
应交税费-待转销项税额（简易计税） 500
2、本期认证可抵扣进项税额100万，其中20万进行进项税额转出，系非正常损失造成。
会计核算：
借：应交税费-应交增值税（进项税额）100
贷：银行存款 100
借：营业外支出 20
贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）20
评：常规处理方式，与以前处理一致，如果有需要分期抵扣的，需要先计入待抵扣进项税额，实际抵扣时再转入进项税额。
3、本期新项目结转收入10亿元并开具发票，销售比例80%。该项目土地款4亿、拆迁款1亿。老项目（简易计税）结转收入1亿元，期初预缴税款余额5000万
可抵扣土地款（4+1）*80%=4亿元
本期新项目应纳税额=（100000*1.11-40000）/1.11*11%-(100-20)=6956万元。
本期老项目应纳税额=1*5%=500万
因扣减土地减少的销售额=40000/1.11*11%=3964万
本期可抵减预缴税款5000+600=5600万
本期应补税额=6956+500-5600=1856万
会计核算：
确认收入及销项税额：
借：预收账款-预收购房款-新老项目合计110000
贷：主营业务收入110000
借：应交税费-待转销项税额 11500
贷：应交税费-应交增值税（销项税额）11000
应交税费-简易计税 500
评：此时，该项目以前确认的待转销项税额进行结转。
确认土地抵扣的账务处理：
借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减 3964
贷：主营业务成本 3964
评：看到没，土地抵了销项税额，同时却抵减了主营业务成本，所得税导致还得交25%呢。
月末结转：
借：应交税费-应交增值税（进项税额转出）20
应交税费-应交增值税（销项税额）11000
应交税费-简易计税 500
贷： 应交税费-未交增值税 1856
应交税费-预交增值税 600+5000
应交税费-应交增值税-销项税额抵减 3964
应交税费-应交增值税（进项税额）100
月末纳税申报交税：
借：应交税费-未交增值税 1856
贷：银行存款 1856
评：如果月末应交税费-未交增值税在贷方，说明纳税申报还需要补税（如上例所示）；如果预交增值税余额足够大的时候，可以抵减预缴税额，无需缴纳税款，相应的也无需确认应交税费-未交增值税，应交税费-预交增值税会存在借方余额，该余额即为可用于未来抵扣的金额，这是跟常规企业增值税核算最大的不同。
|
